Imóvel vendido durante o inventário tem o ganho de capital apurado em nome do espólio, no CPF do falecido: custo histórico da última declaração, redutores FR1/FR2, alíquota de 15% até R$ 5 milhões e DARF até o fim do mês seguinte a cada recebimento. A isenção dos 180 dias (Lei 11.196/2005, art. 39) pode zerar a conta.
Quando a família vende um imóvel durante o inventário, quem apura o ganho de capital é o espólio - não os herdeiros, não o cônjuge sobrevivente. A apuração é feita pelo inventariante no programa GCAP, no CPF do falecido, e o DARF (código 4600) sai nesse mesmo CPF, ainda que o dinheiro da venda tenha entrado na conta de um herdeiro (a alienação no curso do inventário é tributada em nome do espólio). O ganho é a diferença entre o valor da venda e o custo histórico - o valor que constava na última declaração do falecido, sem atualização monetária. Sobre esse ganho aplicam-se os redutores por tempo de posse (o percentual fixo da Lei 7.713/1988 para imóveis antigos e os fatores FR1/FR2 da Lei 11.196/2005) e a alíquota de 15% até R$ 5 milhões de ganho. O imposto vence no último dia útil do mês seguinte a cada recebimento - inclusive em venda parcelada, parcela a parcela. E, se o imóvel for residencial e o produto for reaplicado em outro residencial em 180 dias, a isenção do art. 39 pode reduzir ou zerar a conta. Este artigo percorre cada etapa dessa apuração.
Quem apura: o espólio, no CPF do falecido
Para o imposto de renda, o espólio é um contribuinte distinto, que existe desde a data do óbito até a partilha - mesmo que o inventário ainda não tenha sido aberto formalmente. Vendido um imóvel do acervo nesse intervalo, a apuração do ganho de capital é do espólio, feita pelo inventariante - as declarações desse contribuinte, da inicial à final, estão em declaração de espólio: quem entrega e até quando.
Em imóvel que era bem comum do casal, a apuração é única, no GCAP do CPF do falecido: a apuração em conjunto dos bens em comunhão dispensa dividir o cálculo entre espólio e cônjuge sobrevivente. É o mesmo racional pelo qual, durante o inventário, os bens comuns ficam 100% na declaração do espólio.
Custo de aquisição e data de aquisição
O custo de aquisição é o valor constante da última declaração do falecido - sem correção pela inflação, sem reavaliação. Na transferência aos herdeiros a lei permite optar pelo valor de mercado, mas nesse caso a diferença é tributada em nome do espólio (transferência por valor declarado ou de mercado) - a escolha é informada na Declaração Final de Espólio, e o efeito para quem recebe está em herança no imposto de renda do herdeiro. Na venda durante o inventário, o que vale é o custo histórico.
A data de aquisição merece atenção, porque define o tamanho dos redutores:
| Parcela do imóvel | Data de aquisição | Efeito |
|---|---|---|
| Meação (metade do cônjuge sobrevivente em bem comum) | A data original da compra pelo casal | Redutor maior, pois a posse conta desde a aquisição original |
| Quinhão herdado | A data da abertura da sucessão (óbito) | Redutor menor, pois a contagem recomeça no óbito |
A regra das duas datas está no critério legal da data de aquisição: abertura da sucessão para o quinhão herdado, data original para a meação. Quanto mais antiga a data de aquisição, menor a base tributável.
Os redutores: Lei 7.713/1988 e FR1/FR2
- Imóveis adquiridos até 1988: percentual fixo de redução conforme o ano de aquisição - 5% para 1988, somando 5 pontos a cada ano mais antigo, até 100% para bens adquiridos até 1969 (redução para imóveis adquiridos até 1988).
- FR1 = 1/1,0060^m1, sobre os meses entre janeiro/1996 (ou a aquisição, se posterior) e novembro/2005.
- FR2 = 1/1,0035^m2, sobre os meses entre dezembro/2005 (ou a aquisição, se posterior) e o mês da venda (fatores de redução FR1 e FR2).
A contagem dos meses é inclusiva: entram o mês da aquisição e o mês da alienação. Contar de forma exclusiva é erro comum que altera o fator. O programa GCAP calcula tudo automaticamente - desde que as datas de aquisição estejam corretas, o que nos espólios depende justamente da distinção meação x herança da tabela acima. Sobre o ganho reduzido incide a alíquota de 15% até R$ 5 milhões (alíquotas do ganho de capital).
Corretagem: deduz, mas na parcela certa
A corretagem paga pelo vendedor reduz o valor de alienação (dedução da corretagem do valor de alienação). Dois cuidados práticos:
- Na venda a prazo, a corretagem abate a parcela do mês em que foi paga - não se rateia proporcionalmente entre as parcelas. Errar isso muda a divisão do imposto entre os DARFs de cada mês.
- A dedução exige prova documental: contrato com cláusula de corretagem indicando valor e quem suporta o ônus, comprovante de pagamento com data e recibo ou nota fiscal do corretor. Informação verbal não sustenta a dedução numa intimação, e valores pagos além do contratado não são dedutíveis.
Venda parcelada: imposto proporcional, DARF a DARF
Na venda a prazo, o ganho é apurado como se a venda fosse à vista, e o imposto é pago proporcionalmente à parcela do preço recebida em cada mês (tributação do ganho na venda a prazo). O imposto de cada mês sai da proporção entre o ganho total e o valor total da venda, aplicada sobre a parcela recebida - a mesma conta que o GCAP faz. Cada DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. Sinal em um mês e escritura no outro são duas parcelas, dois DARFs, dois vencimentos.
A isenção dos 180 dias no contexto do espólio
Se o imóvel vendido é residencial e o produto da venda é aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho é isento (isenção por reinvestimento em 180 dias) - o panorama geral do benefício e das demais isenções está em isenções de ganho de capital na venda de imóvel. No espólio, as regras finas que fazem diferença na prática:
- O prazo conta da celebração do contrato de venda - a primeira avença, ainda que seja promessa ou contrato particular. E o que precisa caber nos 180 dias é o pagamento efetivo ao vendedor do novo imóvel, não apenas a assinatura de uma promessa de compra.
- Aplicação parcial gera isenção parcial (art. 39, §2º): a parcela do produto não reaplicada é tributada proporcionalmente ao ganho. Em venda parcelada, a isenção se aplica na ordem dos recebimentos.
- O “produto da venda” é líquido da corretagem suportada pelo vendedor - o denominador da proporção não é o preço bruto.
- Interstício de 5 anos (art. 39, §5º): o benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.
- Imposto da parcela não aplicada: pode ser pago até 30 dias após o fim dos 180 dias, sem multa, com juros contados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento (art. 39, §4º). Depois desse prazo, multa e juros retroagem ao vencimento original.
Exemplo prático (valores fictícios e redondos)
Um casal comprou um apartamento por R$ 200.000 (valor que permaneceu na declaração). Um dos cônjuges falece e, durante o inventário, a família vende o imóvel por R$ 800.000, pagando R$ 40.000 de corretagem no mês do sinal. O comprador paga R$ 200.000 de sinal e R$ 600.000 na escritura, no mês seguinte.
- Valor de alienação líquido: R$ 800.000 - R$ 40.000 = R$ 760.000. A corretagem abate integralmente a parcela do sinal (mês do pagamento).
- Ganho bruto: R$ 760.000 - R$ 200.000 = R$ 560.000, apurado em nome do espólio, no CPF do falecido. Sobre a meação, o redutor conta da compra original; sobre o quinhão herdado, do óbito.
- Venda parcelada: o imposto de cada mês é proporcional ao valor recebido, com dois DARFs de vencimentos distintos.
- Se a família aplica R$ 570.000 (75% do produto líquido) na compra de um novo imóvel residencial dentro dos 180 dias, 75% do ganho fica isento: sobram 25% de R$ 560.000 = R$ 140.000 de ganho tributável, ainda antes dos redutores FR1/FR2, que reduzem mais. Sem nenhuma isenção, a referência inicial seria 15% sobre o ganho reduzido.
Os números são ilustrativos: o cálculo real depende das datas exatas de aquisição e venda, que alimentam os fatores de redução no GCAP.
Próximos passos
A venda de imóvel pelo espólio junta três disciplinas: a mecânica geral do ganho de capital na venda de imóvel, as isenções do ganho de capital, incluindo os 180 dias, e as regras próprias do inventário - o mesmo terreno de temas como o ITCD-RS na doação em vida x inventário e a renúncia de herança e o ITCMD; para a carteira de ações, FII e cripto do acervo, a apuração está em investimentos do espólio. Para simular a conta, use a calculadora de ganho de capital de imóvel. E se o CPF do falecido está com declarações em atraso, regularize antes de escriturar a venda - o roteiro está em espólio com declarações atrasadas: como regularizar.
Nosso trabalho de planejamento sucessório e patrimonial inclui a regularização fiscal de espólios e a apuração de ganho de capital em vendas no curso do inventário - veja a página de sucessão e holding familiar ou fale com a equipe pelo contato.
Bases legais: Instrução Normativa SRF nº 81/2001, art. 3º, §6º; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, arts. 19, 21, 22, 30 e 31; Lei nº 11.196/2005, arts. 39 e 40; Lei nº 7.713/1988, art. 18; Lei nº 9.532/1997, art. 23; Lei nº 13.259/2016.