Contabilidade para o mercado imobiliário

Não. A locação de imóveis próprios é vedada ao Simples (LC 123/2006, art. 17, XV) - e a antiga exceção para os serviços tributados pelo ISS foi eliminada pela LC 214/2025 (art. 516), com efeitos desde 1º de janeiro de 2025 (art. 544, II). Quem vive de aluguel na PJ vai para o Lucro Presumido ou Real. Já a sublocação é permitida e tributa pelo Anexo III.

Depende do volume e das despesas. Na PF, o aluguel vai à tabela progressiva (até 27,5%) via carnê-leão ou retenção, mas admite deduzir IPTU, condomínio e taxa de administração quando forem encargo do locador. No Lucro Presumido, a base presumida é de 32% e a carga federal parte de cerca de 11,33% sobre a receita. A resposta certa sai da simulação do caso.

O Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004 unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita mensal recebida da incorporação - 1% nos empreendimentos de interesse social da Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida (art. 4º, §§ 8º e 9º). Exige patrimônio de afetação: o acervo da obra é segregado do patrimônio da incorporadora, com inscrição própria no CNPJ. A opção é por empreendimento, não por empresa - a mesma incorporadora pode manter obras dentro e fora do regime. E o percentual unificado cobre só esses quatro tributos federais: ISS e contribuições previdenciárias seguem apurados à parte. A adesão segue a IN RFB 2.179/2024: prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico, inscrição de cada obra afetada no CNPJ e regularidade fiscal e de FGTS.

Sim, com prazo definido em lei. A incorporação com patrimônio de afetação cuja opção pelo RET for efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 pode recolher IBS e CBS em 2,08% da receita mensal recebida - 0,53% nos empreendimentos de interesse social - no lugar do regime regular (LC 214/2025, art. 485, na redação da LC 227/2026). Em contrapartida, o regime não permite apropriar créditos de IBS/CBS nem usar os redutores de ajuste e social (art. 485, §§ 1º a 3º). Para loteamentos, o pedido de registro do parcelamento (Lei 6.766/1979) efetivado antes de 1º/01/2029 abre opção análoga de 3,65% sobre a receita recebida (art. 486) - regime distinto da transição de 3,65% da locação (art. 487).

Não como compra e venda. No Lucro Presumido, a permuta não gera receita tributável de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins - entendimento consolidado no STJ e vinculante para a Receita Federal desde o Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI nº 8694/2021/ME, aprovado pelo Despacho PGFN nº 167/2022 (art. 19-A, III, da Lei 10.522/2002). Tributa-se apenas a torna, o complemento em dinheiro, proporcionalmente. A condição formal é decisiva: a escritura precisa ser lavrada como permuta - lavrada como compra e venda, a Receita exige o imposto. A Reforma manteve o tratamento: IBS e CBS não incidem na permuta, exceto sobre a torna (LC 214/2025, art. 252, §2º, I), preservado o redutor de ajuste do imóvel dado em troca nas permutas entre contribuintes do regime regular (art. 252, §5º).

Imobiliárias, incorporadoras, loteadoras e empresas que intermediaram ou administraram operações imobiliárias no ano entregam a DIMOB até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte. O atraso custa R$ 500 por mês-calendário para empresas do Lucro Presumido ou Simples (e em início de atividade) e R$ 1.500 para as demais; omissões ou inexatidões geram multa de 3% do valor das transações, no mínimo R$ 100 (MP 2.158-35/2001, art. 57).

Sim - é uma das maiores mudanças do setor. Com a LC 214/2025, a locação passa a sofrer IBS e CBS, que substituem tributos que nunca incidiram sobre aluguel. O regime específico de bens imóveis reduz as alíquotas da locação em 70% (art. 261), admite redutor social de R$ 600 por mês por imóvel na locação residencial (art. 260) e permite, para contratos antigos que cumpram os requisitos, a transição opcional de 3,65% sobre a receita (art. 487). A alíquota-padrão de referência ainda depende de regulamentação; o momento de medir o impacto é agora.

Pode passar a pagar. A LC 214/2025 criou equiparação inédita: a pessoa física torna-se contribuinte de IBS/CBS se, no ano anterior, a receita de locação superou R$ 240 mil e as operações envolveram mais de 3 bens imóveis distintos - condições cumulativas (art. 251, §1º, I). Há ainda gatilho no próprio ano: receita de locação que exceda em 20% aquele limite (art. 251, §2º, II). O valor é atualizado pelo IPCA (art. 251, §5º) e o conceito de imóveis distintos ainda será definido em regulamento. O IR da pessoa física não muda - a equiparação vale só para IBS e CBS. É mais uma variável na decisão entre PF, PJ e holding.

Na alienação por contribuinte do regime regular, as alíquotas de IBS/CBS têm redução de 50% (LC 214/2025, art. 261) e a base é abatida por dois redutores. O redutor de ajuste é vinculado a cada imóvel: bem no estoque em 31/12/2026 entra pelo valor de aquisição atualizado ou, por opção, pelo valor de referência (art. 258, I, c/c art. 256); obra em andamento nessa data, pelo valor de aquisição do imóvel em construção mais os custos incorridos comprovados com documentação fiscal idônea até 31/12/2026 (art. 258, II) - valores corrigidos pelo IPCA (arts. 258, §4º, e 257, §3º). Soma-se o redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, valores de referência da lei atualizados pelo IPCA (art. 259). Na prática, documentar terreno e custos incorridos até 31/12/2026 é o que define a base futura de cada imóvel.