Enquanto não sai a partilha, o aluguel do imóvel inventariado é rendimento do espólio: o inventariante recolhe o carnê-leão mensal no CPF do falecido (inquilino PF) ou compensa a retenção na fonte (inquilino PJ). Herdeiro que declara o aluguel por conta própria antes da hora diverge da DIMOB e cai na malha.
Enquanto o inventário não termina, o aluguel do imóvel inventariado não é dos herdeiros: é rendimento do espólio, um contribuinte distinto que existe no CPF do falecido desde o óbito até a partilha (declarações de espólio). Na prática, quem opera é o inventariante: se o inquilino é pessoa física, recolhe o carnê-leão mensal no CPF do falecido, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao recebimento; se o inquilino é empresa, confere a retenção na fonte feita pela pagadora nesse mesmo CPF. No fim do ano, tudo entra na apuração anual da declaração do espólio - inicial, intermediária ou final, conforme a fase do inventário. Sendo o imóvel bem comum do casal, a regra é 50% no espólio e 50% no cônjuge sobrevivente, com a opção de tributar 100% no espólio - nunca 100% na viúva. O erro que mais leva espólio à malha fina é o atalho intuitivo: um herdeiro (ou o cônjuge) passa a declarar o aluguel “por conta” antes da partilha, enquanto a DIMOB da imobiliária continua informando 100% do aluguel no CPF do falecido. A divergência é automática. Este guia mostra a rotina mensal correta, o acesso ao Carnê-Leão Web do espólio e o que dizer à imobiliária.
De quem é o aluguel: a regra dos bens comuns
Se o imóvel era bem particular do falecido, não há dúvida: 100% do aluguel é do espólio. A questão aparece no imóvel comum do casal (comunhão universal, ou parcial com bem adquirido na constância). Aí o Regulamento do Imposto de Renda dá duas saídas, e só duas:
- Regra geral: 50% dos rendimentos dos bens comuns na declaração do espólio e 50% na do cônjuge sobrevivente - cada um recolhe o carnê-leão da sua metade;
- Opção: 100% dos rendimentos tributados em nome do espólio - e, nesse caso, toda a retenção na fonte é compensada na declaração do espólio (art. 10, § 4º, I).
Não existe a opção inversa de tributar 100% no cônjuge sobrevivente. O reparto 50/50, aliás, costuma reduzir o imposto da família: são duas faixas de isenção e duas tabelas progressivas em vez de uma. A regra patrimonial por trás disso - por que 100% dos bens comuns ficam na ficha de bens do espólio enquanto os rendimentos se dividem - está detalhada em bens comuns no espólio.
O quadro completo da rotina mensal:
| Situação | Quem tributa o aluguel | Como recolhe |
|---|---|---|
| Imóvel particular do falecido, inquilino pessoa física | 100% no espólio | Carnê-leão mensal no CPF do falecido |
| Imóvel particular do falecido, inquilino empresa | 100% no espólio | Retenção na fonte pela empresa + ajuste anual do espólio |
| Bem comum do casal - regra geral | 50% espólio + 50% cônjuge sobrevivente | Cada um recolhe o carnê-leão da sua metade |
| Bem comum do casal - por opção | 100% no espólio | Carnê-leão (ou fonte) integral no CPF do falecido, IRRF todo compensado no espólio |
| Depois da partilha | Cada herdeiro e a meeira, pela fração recebida | Carnê-leão ou fonte no CPF de cada um |
Inquilino pessoa física x pessoa jurídica
O regime de recolhimento muda conforme quem paga:
- Inquilino pessoa física: não há retenção. O rendimento entra no carnê-leão do beneficiário - imposto mensal obrigatório sobre rendimentos recebidos de pessoa física (retenção na fonte e carnê-leão), calculado pela tabela progressiva do mês. No espólio, quem apura e paga o DARF é o inventariante, no CPF do falecido. Se o valor mensal fica abaixo da faixa de isenção, não há imposto a recolher, mas o rendimento segue para a declaração anual.
- Inquilino pessoa jurídica: a empresa locatária retém o imposto na fonte pela tabela progressiva ao pagar o aluguel (Lei 7.713/1988, art. 7º, II) - e sim, a retenção no CPF de falecido funciona: o CPF passa à situação “titular falecido”, que permite todos os atos da vida civil do espólio, do pagamento de tributos ao registro de imóveis. O ponto de atenção é documental: o comprovante anual de rendimentos deve ser emitido em nome do espólio, no CPF do falecido, para que o imposto retido seja compensado na apuração anual da declaração do espólio - e não se perca num informe emitido em nome de herdeiro.
No reparto 50/50 do bem comum com inquilino PJ, a retenção feita integralmente no CPF do falecido é compensada metade em cada declaração, seguindo a mesma divisão dos rendimentos - ou, pela opção dos 100% no espólio, compensada por inteiro na declaração do espólio (RIR/2018, art. 10, § 4º, I), que é o desenho mais simples de conciliar. A mecânica geral do imposto sobre locação (deduções, tabela, programa) está em como declarar aluguel de imóveis.
Acesso prático: Carnê-Leão Web e e-CAC do espólio
O Carnê-Leão Web roda dentro do e-CAC - e aqui está a pegadinha operacional: CPF de falecido não tem conta gov.br, então ninguém “entra como o espólio”, nem o inventariante com a conta dele. O acesso é por representação, hoje regida pela procuração digital da RFB. O passo a passo:
- Quem solicita: o inventariante, como representante legal do espólio, emite a solicitação de autorização de acesso no Portal de Serviços da RFB, indicando quem será o representante digital - o contador, ou ele próprio, com conta gov.br (art. 7º, II, “b”);
- Documentos: junta-se a prova da representação legal - termo de inventariança judicial ou escritura pública de inventário (art. 8º, § 2º);
- Assinatura: do inventariante, com conta gov.br, certificado digital qualificado ou firma reconhecida (art. 8º, § 1º);
- Prazo: a solicitação e os documentos devem ser entregues em até 30 dias da emissão (art. 9º);
- Com o acesso ativo: consultam-se extratos de declarações, pendências de malha, débitos e o Carnê-Leão Web do espólio - informação valiosa antes de fechar cada declaração.
Duas armadilhas de agenda: a procuração eletrônica que herdeiros e meeira outorgam ao contador pelos próprios CPFs não alcança o espólio (são outorgas distintas); e as procurações que o falecido outorgou em vida caem: constatado o falecimento do outorgante, a autorização é cancelada (IN RFB 2.320/2026, art. 18) - o acesso precisa ser reconstruído pelo inventariante. O conjunto dos deveres de quem administra o espólio perante o Fisco está em responsabilidades fiscais do inventariante.
A imobiliária: DIMOB, contrato e o aditivo pós-partilha
Se há administradora no meio, três providências evitam quase toda a dor de cabeça:
- Comunicar o óbito e informar quem é o inventariante, com o termo ou a escritura de nomeação;
- Manter o contrato de locação em nome do espólio (CPF do falecido) até a partilha - a administradora seguirá emitindo recibos e prestando contas ao espólio, e a DIMOB dela continuará apontando o aluguel para esse CPF, que é exatamente onde o carnê-leão está sendo recolhido;
- Depois da partilha, formalizar aditivo contratual migrando a posição de locador para os CPFs dos herdeiros e da meeira, nas frações do formal de partilha - a partir daí a DIMOB sai no CPF de cada um, casando com o carnê-leão individual.
As despesas do imóvel: quem paga e o que deduz
Durante o inventário, as despesas dos bens do acervo saem do monte, antes de qualquer partilha: a herança responde pelas dívidas do falecido e pelos encargos dos bens (art. 1.997 do Código Civil). O mapa:
| Despesa | De onde sai | Efeito no imposto do aluguel |
|---|---|---|
| IPTU e taxas do imóvel alugado (ônus do locador) | Do monte (caixa do espólio) | Reduz a base do carnê-leão (RIR/2018, art. 42, I) |
| Condomínio pago pelo locador | Do monte | Reduz a base do carnê-leão (art. 42, IV) |
| Comissão da administradora | Descontada do repasse | Reduz a base (art. 42, III) - uma vez só: quem declara o aluguel já líquido não a deduz de novo |
| Luz, água e IPTU pagos pelo inquilino | Do inquilino | Neutras - não entram no rendimento nem deduzem |
| IPTU atrasado deixado pelo falecido | Dívida do espólio, paga pelo monte | Em regra, fora da rotina do carnê-leão - é passivo do espólio, não despesa do aluguel do mês |
O IPTU em atraso merece nota própria: é dívida do espólio - o espólio responde pelos tributos devidos pelo falecido até a abertura da sucessão (responsabilidade do espólio), e, feita a partilha, herdeiros e meeira respondem limitados ao quinhão ou à meação (art. 131, II). Se um herdeiro adiantou despesas do próprio bolso, o acerto é feito no inventário; disputas de rateio e reembolso entre herdeiros são matéria do advogado da família - o nosso lado é o fiscal-contábil, e é comum atuarmos em conjunto com o advogado do inventário (como funciona a parceria).
Exemplo prático (valores fictícios e redondos)
Apartamento comum do casal, alugado por R$ 4.000 por mês via imobiliária, com comissão de R$ 400 e condomínio de R$ 600 pago pelo locador. O marido falece; a viúva e dois filhos iniciam o inventário.
- Base mensal do carnê-leão: R$ 4.000 - R$ 400 - R$ 600 = R$ 3.000;
- Regra geral: R$ 1.500 no espólio (carnê-leão no CPF do falecido, pago pelo inventariante) e R$ 1.500 na viúva (carnê-leão no CPF dela), com discriminação cruzada nas duas declarações;
- A DIMOB da imobiliária informa R$ 48.000 no ano, todos no CPF do falecido - e tudo bate, porque o contrato segue em nome do espólio;
- Cenário de erro: a viúva declara os R$ 48.000 na própria declaração e nada é lançado no espólio. Resultado: rendimento sem informe num CPF, informe sem rendimento no outro - malha nos dois.
Depois da partilha: cada um tributa a sua fração
Com o trânsito em julgado da partilha (ou a escritura), o ciclo do espólio se encerra na Declaração Final - prazos e fases em declaração de espólio: quem entrega e até quando. Dali em diante, cada herdeiro e a meeira tributam a própria fração do aluguel, cada qual no seu carnê-leão ou com retenção no próprio CPF - a rotina individual completa está em como declarar aluguel de imóveis. Quem recebe várias frações de imóveis herdados costuma aproveitar o momento para revisar a estrutura: manter a locação na pessoa física ou constituir pessoa jurídica é a conta de alugar imóveis por PF ou PJ, e a locação conjunta do patrimônio herdado é um dos gatilhos clássicos do planejamento de holding e sucessão. No campo, o paralelo do aluguel urbano é o arrendamento rural do espólio, tratado em fazenda no inventário.
Um imóvel alugado atravessando um inventário é, no fundo, um problema de conciliação: contrato, DIMOB, carnê-leão e declarações apontando para o mesmo CPF, na proporção certa, até o dia do aditivo. É o tipo de rotina que organizamos para famílias e inventariantes em Porto Alegre/RS, em conjunto com o advogado do inventário - do desenho sucessório à conciliação mensal. Para revisar a situação do seu espólio, fale com a equipe pelo contato.
Bases legais: Instrução Normativa SRF nº 81/2001, arts. 2º, 3º e 7º; Decreto nº 9.580/2018 (RIR/2018), arts. 10, §§ 2º a 4º, e 42; Lei nº 7.713/1988, arts. 7º e 8º; Instrução Normativa RFB nº 2.320/2026, arts. 7º a 9º e 18; Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.997; CTN (Lei nº 5.172/1966), art. 131, II e III.