Aluguel pago por pessoa física vai ao carnê-leão do mês em que o inquilino paga, com DARF até o último dia útil do mês seguinte; pago por empresa, o imposto é retido na fonte. Só quatro despesas do locador abatem: IPTU e taxas do imóvel, condomínio, a comissão da imobiliária e o aluguel pago na sublocação.
Aluguel recebido de pessoa física vai ao carnê-leão: o imposto é calculado no mês em que o inquilino paga, pela tabela progressiva mensal, e o DARF vence no último dia útil do mês seguinte. Aluguel pago por empresa tem o imposto retido na fonte por ela. Nos dois casos o aluguel entra depois na declaração anual - e nos dois só quatro despesas do proprietário abatem a base: IPTU e taxas do imóvel, condomínio, a comissão da imobiliária e, na sublocação, o aluguel pago ao dono. Reforma, advogado de despejo e seguro não entram. Em 2026, a redução da Lei 15.270 também vale para o carnê-leão: base mensal de até R$ 5.000 não paga imposto no mês. Este guia percorre as duas rotas, o que abate e o que não abate, a temporada, o imóvel do casal e onde cada valor vai na declaração, com as regras do Perguntas e Respostas IRPF 2026 da Receita Federal.
As duas rotas: quem paga decide
| Inquilino pessoa física (ou fonte no exterior) | Inquilino pessoa jurídica | |
|---|---|---|
| Quem calcula o imposto do mês | Você, no carnê-leão | A empresa, que retém na fonte |
| Prazo | DARF código 0190 até o último dia útil do mês seguinte | A empresa recolhe; você recebe o informe |
| Na declaração anual | Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física, aba Outras Informações, coluna Aluguéis | Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, com o imposto retido |
| Comissão da imobiliária | Pode lançar o aluguel líquido, e a comissão vai em Pagamentos Efetuados, código 71 | Declara o bruto e lança a comissão em Pagamentos Efetuados, código 71 |
A empresa retém mesmo quando paga por meio da imobiliária (item 207). E o mês que conta é o do pagamento do inquilino à imobiliária, não o do repasse ao proprietário (item 210) - detalhe que muda o carnê-leão de quem recebe com atraso da administradora.
O imposto é calculado pela tabela mensal, com a redução de 2026: a Lei 15.270/2025 criou, a partir de janeiro de 2026, uma redução sobre os rendimentos sujeitos à incidência mensal que zera o imposto até R$ 5.000 e diminui até R$ 7.350. O acerto final continua sendo a declaração anual, onde o aluguel se soma aos demais rendimentos. A conta do mês está na calculadora de carnê-leão do aluguel, e as mudanças do ano em o que muda no IR em 2026.
O que abate - e só isso
A lista é fechada e vale apenas quando o encargo foi do locador:
| Abate (se pago pelo proprietário) | Não abate |
|---|---|
| IPTU e outras taxas e emolumentos do imóvel | Reforma, pintura, conserto para alugar de novo |
| Condomínio, ordinário e extraordinário | Honorários de advogado para despejo |
| Comissão da imobiliária e outras despesas de cobrança; comissão de plataforma, na temporada | Aluguel que você paga em outro imóvel onde mora |
| Aluguel pago ao dono, na sublocação | Taxa de associação de proprietários, seguro |
Fonte: itens 445, 447, 448 e 449 do Perguntas e Respostas. Se o contrato repassa IPTU e condomínio ao inquilino, eles não abatem nada para você.
Exemplo anonimizado: um apartamento em Porto Alegre alugado a uma pessoa física por R$ 6.000, com condomínio de R$ 700 e parcela do IPTU de R$ 300 pagos pelo proprietário e taxa de administração de 10% (R$ 600).
| Dado | Valor |
|---|---|
| Aluguel recebido no mês | R$ 6.000 |
| (−) Condomínio pago pelo locador | R$ 700 |
| (−) Parcela do IPTU paga no mês | R$ 300 |
| (−) Administração da imobiliária | R$ 600 |
| Base do carnê-leão | R$ 4.400 |
Com base de R$ 4.400, em 2026 a redução da Lei 15.270 leva o imposto do mês a zero - não há DARF. O aluguel continua indo inteiro à declaração anual, e é lá que ele se soma ao salário, à aposentadoria e aos demais rendimentos. Sem as três exclusões, a base seria de R$ 6.000 e haveria imposto a pagar.
Temporada, Airbnb e o que a plataforma muda
A lei do imposto de renda não distingue locação por temporada de locação tradicional: aluguel de Airbnb, Booking ou direto com o hóspede é carnê-leão mensal e declaração anual, em nome do proprietário, mesmo que o dinheiro seja recebido pela plataforma ou por um administrador (item 209). A comissão da plataforma abate, como despesa de recebimento. Já as taxas de limpeza, estacionamento e animais cobradas do hóspede são rendimento e não abatem (item 445). O administrador pessoa física que cuida do imóvel declara o que recebe como rendimento do próprio trabalho.
Imóvel do casal, em condomínio ou com usufruto
- Bens comuns do casal: o aluguel é tributado metade em nome de cada cônjuge ou, se preferirem, todo em nome de um só. A escolha vale para todos os bens comuns do ano (itens 221 e 222).
- Condomínio entre irmãos ou sócios: o contrato deve dizer a parte de cada um; se o inquilino é empresa, ela retém sobre a parte de cada condômino, mesmo que um só receba tudo (itens 207 e 221).
- Usufruto registrado: o aluguel é tributado em nome do usufrutuário (item 211) - regra que conversa com o usufruto no ITCD do RS.
O que mais pode estar ligado ao seu aluguel
- A imobiliária entrega a DIMOB, que informa à Receita os aluguéis que ela intermediou - e é por ela que a malha cruza o seu carnê-leão. Veja DIMOB: quem entrega, o que declara e o prazo.
- Quem tem muitos imóveis alugados pode passar a pagar IBS e CBS com a Reforma Tributária: a pessoa física entra no regime regular se, no ano anterior, a receita de locação passou de R$ 240 mil e envolveu mais de três imóveis. As regras e os prazos estão em IBS/CBS no aluguel, e a comparação com uma empresa locadora em alugar imóveis como pessoa física ou por empresa.
- Proprietário que mora no exterior tem outra regra: 15% retidos na fonte, sem carnê-leão e sem as exclusões - veja moro fora: o imposto de conta, aluguel, INSS e dividendos no Brasil.
- Esqueceu o carnê-leão de meses passados? O caminho, com multa e juros, é o mesmo do carnê-leão atrasado de qualquer rendimento de pessoa física.
Como trabalhamos quem vive de aluguel
Para quem tem um ou dois imóveis, o trabalho é mensal e simples: apurar a base com as exclusões certas, gerar o DARF e manter os comprovantes. Para quem tem carteira de imóveis, a pergunta passa a ser outra - se vale continuar na pessoa física ou migrar para uma empresa - e é aí que a Reforma Tributária pesa. É o trabalho descrito na página do setor imobiliário. Para organizar o carnê-leão dos seus aluguéis, fale com a equipe.
Bases legais: Lei nº 7.739/1989, art. 14; Lei nº 9.250/1995, art. 3º-A (incluído pela Lei nº 15.270/2025); Decreto nº 9.580/2018 (RIR), arts. 41 e 42; Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, arts. 4º, 30 e 31; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), itens 207, 209, 210, 214, 221 e 445 a 449.