Contabilidade para o mercado imobiliário

Não. A locação de imóveis próprios é vedada ao Simples (LC 123/2006, art. 17, XV) — hoje com exceção apenas para serviços tributados pelo ISS, exceção que a LC 214/2025 elimina a partir de 1º de janeiro de 2027. Quem vive de aluguel na PJ vai para o Lucro Presumido ou Real. Já a sublocação é permitida e tributa pelo Anexo III.

Depende do volume e das despesas. Na PF, o aluguel vai à tabela progressiva (até 27,5%) via carnê-leão ou retenção, mas admite deduzir IPTU, condomínio e taxa de administração quando forem encargo do locador. No Lucro Presumido, a base presumida é de 32% e a carga federal parte de cerca de 11,33% sobre a receita. A resposta certa sai da simulação do caso.

O Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004 unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita da incorporação (percentual reduzido em empreendimentos de interesse social, nos termos da lei). Exige patrimônio de afetação: o acervo da obra é segregado do patrimônio da incorporadora, com inscrição própria no CNPJ.

Imobiliárias, incorporadoras, loteadoras e empresas que intermediaram ou administraram operações imobiliárias no ano entregam a DIMOB até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte. O atraso custa R$ 500 por mês-calendário para empresas do Lucro Presumido ou Simples (e em início de atividade) e R$ 1.500 para as demais; omissões ou inexatidões geram multa de 3% do valor das transações, no mínimo R$ 100 (MP 2.158-35/2001, art. 57).

Sim — é uma das maiores mudanças do setor. Com a LC 214/2025, a locação passa a sofrer IBS e CBS, que substituem tributos que nunca incidiram sobre aluguel. O regime específico de bens imóveis reduz as alíquotas da locação em 70% (art. 261), admite redutor social de R$ 600 por mês por imóvel na locação residencial (art. 260) e permite, para contratos antigos que cumpram os requisitos, a transição opcional de 3,65% sobre a receita (art. 487). A alíquota-padrão de referência ainda depende de regulamentação; o momento de medir o impacto é agora.