O imposto sobre a venda de imóvel incide sobre o ganho (valor de venda menos custo de aquisição), com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, apuradas no programa GCAP e recolhidas por DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. Antes de pagar, vale conhecer o fator de redução e as isenções — eles podem zerar ou reduzir muito a conta.
As alíquotas (Lei 13.259/2016)
| Ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| R$ 5 a 10 milhões | 17,5% |
| R$ 10 a 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
A base é o ganho, não o valor da venda ( Lei 13.259/2016 ).
O fator de redução (Lei 11.196/2005)
Para imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, a Lei 11.196/2005, art. 40 aplica fatores que reduzem o ganho tributável conforme o tempo de posse — quanto mais antigo, maior o desconto. O cálculo é automático no GCAP, mas precisa que você informe corretamente as datas de aquisição.
As isenções que mais valem
- Único imóvel até R$ 440 mil: isento se o vendedor não realizou outra venda de imóvel nos últimos 5 anos ( Lei 9.250/1995, art. 23 ).
- Reinvestimento em 180 dias: isento o ganho na venda de imóvel residencial se o valor for aplicado na compra de outro residencial no país em 180 dias — uma vez a cada 5 anos ( Lei 11.196/2005, art. 39 ).
Exemplo anonimizado: vendeu o único imóvel por R$ 420 mil, sem outra venda nos 5 anos anteriores → isento, sem GCAP a pagar. Já quem vende um segundo imóvel com ganho de R$ 300 mil paga, em regra, 15% (R$ 45 mil) — antes de aplicar o fator de redução, que pode baixar esse número.
A rotina correta
Preencha o GCAP no mês da venda, aplique fator de redução e isenções, gere o DARF e importe o GCAP na declaração anual. Em breve, a calculadora de ganho de capital de imóvel automatiza isso. Veja também como declarar aluguel de imóveis. Para o seu caso, use o contato institucional.
Bases legais: Lei nº 13.259/2016; Lei nº 11.196/2005, arts. 39 e 40; Lei nº 9.250/1995, art. 23.