Com a LC 214/2025, a locação passa a sofrer IBS e CBS: alíquota reduzida em 70% (art. 261), redutor social de R$ 600/mês na residencial (art. 260) e opção de 3,65% sobre a receita para contratos antigos (art. 487) — com prazos que já estão correndo.
O aluguel atravessou décadas imune à tributação do consumo: não pagava ICMS, não pagava ISS, e PIS/Cofins só alcançavam a locação na pessoa jurídica. A LC nº 214/2025 , editada sob a EC nº 132/2023 , encerra essa era: a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis entram no campo do IBS e da CBS, dentro de um regime específico de bens imóveis (arts. 251 e seguintes). Quem vive de renda imobiliária — na PF ou na holding — precisa entender três números: 70%, R$ 600 e 3,65%.
Os três números do regime imobiliário
| Dispositivo | O que diz |
|---|---|
| Art. 261, parágrafo único | Alíquotas de IBS/CBS da locação reduzidas em 70% |
| Art. 260 (redação LC 227/2026) | Redutor social de R$ 600/mês por imóvel na locação residencial, atualizado pelo IPCA |
| Art. 487 | Opção de 3,65% sobre a receita bruta para contratos antigos de prazo determinado |
A redução de 70% incide sobre a alíquota-padrão do IVA dual — que ainda será fixada na regulamentação. Por isso, qualquer percentual final que você veja hoje é estimativa; o que está na lei é a redução, não o número absoluto. Já na alienação, os redutores são outros: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote (art. 259).
Pessoa física agora pode ser contribuinte
Talvez a mudança mais subestimada: a PF que loca imóveis vira contribuinte do regime regular se, no ano-calendário anterior, cumulativamente, a receita dessas operações superou R$ 240 mil e envolveu mais de 3 imóveis distintos (art. 251, §1º, I). Há regras análogas para quem vende imóveis com habitualidade. O locador que hoje resolve tudo no carnê-leão — mecânica que explicamos em como declarar aluguel de imóveis — pode ganhar, na transição, obrigações de IVA que nunca teve. A comparação entre manter os imóveis na PF ou estruturar uma PJ, que detalhamos em alugar imóveis: PF ou PJ?, precisa ser refeita já com essas regras na mesa.
A transição de 3,65% — e por que o relógio importa
Para não quebrar contratos longos firmados sob as regras antigas, o art. 487 criou um regime opcional: recolher IBS/CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta, para contratos de prazo determinado firmados até a publicação da LC 214/2025 (16/01/2025). As janelas, porém, são diferentes:
- Não residenciais: valem pelo prazo original do contrato, desde que registrados em cartório até 31/12/2025 — ou disponibilizados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
- Residenciais: valem pelo prazo do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, com a data comprovável por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento tempestivo.
O que fazer agora
2026 é o ano-piloto do IVA dual — alíquotas-teste e apuração informativa, como mostramos no cronograma da Reforma. Para o setor imobiliário, é a janela para três movimentos: medir o impacto do IBS/CBS na carteira de locação (com a redução de 70% e os redutores), revisar a estrutura PF × PJ diante da equiparação do art. 251, e documentar os contratos elegíveis ao 3,65%. O panorama completo do setor — locação, incorporação, RET e DIMOB — está em contabilidade para o mercado imobiliário, e a estruturação patrimonial em holding e sucessão.
A LC 214/2025 segue em regulamentação (inclusive com as alterações da LC nº 227/2026 ); alíquotas de referência e procedimentos operacionais ainda serão definidos. Confirme a redação vigente antes de qualquer decisão — este conteúdo não constitui consultoria personalizada.
Bases legais: LC nº 214/2025, arts. 251, 259, 260, 261 e 487; LC nº 227/2026; EC nº 132/2023.