Não há resposta única: na PJ (Lucro Presumido), a carga federal sobre o aluguel parte de 11,33% da receita; na PF, o IR vai pela tabela progressiva (até 27,5%), mas admite deduções e, desde 2026, o redutor da Lei 15.270. A decisão sai da simulação — não do hábito.
Quem vive de aluguel decide cedo — às vezes sem perceber — uma das escolhas tributárias mais caras do patrimônio imobiliário: receber como pessoa física ou estruturar uma PJ. A resposta certa depende do volume, das despesas e do horizonte sucessório; a errada custa, todo mês, uma diferença de dois dígitos percentuais. Este artigo coloca as duas contas lado a lado, com base legal — e mostra por que o Simples Nacional não participa da disputa.
A conta da pessoa física
Na PF, o aluguel é renda tributada só pelo Imposto de Renda, pela tabela progressiva (até 27,5%). A mecânica depende de quem paga: inquilino pessoa física → carnê-leão mensal; inquilino pessoa jurídica → retenção na fonte e ajuste anual. Do rendimento tributável saem, quando o encargo é do locador, o IPTU, o condomínio, as taxas e a comissão da administradora — e, a partir de 2026, aplica-se também o redutor criado pela Lei nº 15.270/2025 . Os detalhes da mecânica estão em como declarar aluguel de imóveis, e o número do seu caso sai do carnê-leão do aluguel, que já aplica a tabela de 2026 e o redutor.
A conta da PJ no Lucro Presumido
Na pessoa jurídica, o regime típico da locação é o Lucro Presumido — e o ponto central é a presunção: a receita de aluguel usa a base de 32% para o IRPJ, prevista na Lei nº 9.249/1995, art. 15, §1º, III, 'c' , acompanhada pela CSLL. Sobre essa base incidem 15% de IRPJ (mais o adicional de 10% sobre o que exceder R$ 60 mil de base no trimestre) e 9% de CSLL; PIS e Cofins são cumulativos (0,65% + 3%) direto sobre o faturamento, sem crédito.
| Regime | Base | Carga federal sobre a receita |
|---|---|---|
| PF (carnê-leão/ajuste) | Rendimento menos deduções e redutor | Tabela progressiva, até 27,5% |
| PJ — Lucro Presumido | Presunção de 32% + PIS/Cofins | A partir de 11,33% (até ~14,53% com adicional cheio) |
| PJ — Simples Nacional | — | Vedado para locação de imóveis próprios |
A presunção corta nos dois sentidos: a PJ paga 11,33% mesmo que as despesas reais sejam altas — ela não deduz IPTU, condomínio nem administração, vantagens que ficam com a PF.
Por que o Simples não entra
A locação de imóveis próprios é vedada ao Simples Nacional pela LC nº 123/2006, art. 17, XV . Hoje há exceção apenas para locações que configurem serviço tributado pelo ISS — e mesmo essa exceção a LC nº 214/2025 elimina a partir de 1º de janeiro de 2027. A sublocação é outra história: permitida, tributa pelo Anexo III.
Onde cada um vence
Da prática: um empresário com quatro salas comerciais alugadas a empresas, somando R$ 28 mil/mês. Na PJ do Lucro Presumido, a carga federal parte de 11,33% — cerca de R$ 3,2 mil/mês. Na PF, com poucas deduções (imóveis quitados, inquilino pagando IPTU e condomínio), a renda cai na faixa marginal de 27,5%, e mesmo com o redutor de 2026 a conta tende a ficar bem acima da PJ. Já um locador com um único imóvel residencial e despesas relevantes de condomínio e administração pode ver a PF empatar ou vencer — sem o custo de manter uma empresa.
A Reforma muda a conta — para os dois lados
A partir da transição da Reforma, a locação passa a sofrer IBS/CBS com alíquota reduzida em 70% — e a própria PF pode virar contribuinte se, no ano anterior, a receita de locação superar R$ 240 mil e envolver mais de 3 imóveis (LC 214/2025, art. 251, §1º). Quem decide a estrutura agora deve decidir já olhando para essas regras — o panorama do setor está em contabilidade para o mercado imobiliário e o contexto geral na página da Reforma.
A escolha entre PF e PJ é uma decisão de líquido, documentada — não de hábito. O primeiro número sai em um minuto na nossa calculadora Aluguel: PF ou PJ?, que compara o carnê-leão de 2026 com a carga do Presumido, incluindo o custo da estrutura. Depois, o caminho que recomendamos: levantar a receita e as despesas reais dos últimos 12 meses, simular os cenários com a transição do IBS/CBS e só então estruturar. É exatamente o tipo de análise que conduzimos no planejamento tributário — e, para patrimônio em locação, na frente de mercado imobiliário.
Bases legais: Lei nº 9.249/1995, art. 15, §1º, III, 'c'; LC nº 123/2006, art. 17, XV; LC nº 214/2025; Lei nº 15.270/2025.