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ITBI na integralização de holding
Quanto custa integralizar imóveis numa holding — dos dois lados da conta. O ITBI é imune até o capital integralizado e incide sobre o excedente (STF, Tema 796); o IRPF depende de integralizar pelo custo declarado ou pelo valor de mercado (Lei 9.249/1995, art. 23).
Estimativa. O ITBI é tributo municipal: base de cálculo e alíquota seguem a lei de cada cidade — e há municípios que avaliam por valor venal de referência próprio. No lado do IRPF, o ganho aqui não aplica isenções nem o fator de redução da Lei 11.196/2005 — para esse detalhamento, use a calculadora de ganho de capital de imóvel.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns sobre o escritório e como trabalhamos. Não encontrou a sua?
Falar com o escritórioComo o ITBI incide na integralização de imóveis na holding?
A imunidade do ITBI (CF, art. 156, §2º, I) só alcança o valor até o capital social a ser integralizado. O que exceder esse limite é tributável pelo ITBI — entendimento do STF no Tema 796 (RE 796.376).
E se a atividade da holding for imobiliária?
Se a atividade preponderante da empresa for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, a imunidade não se aplica e o ITBI incide sobre o valor total dos imóveis — não só sobre o excedente.
Integralizo pelo custo declarado ou pelo valor de mercado?
A Lei 9.249/1995, art. 23, permite os dois. Pelo custo da declaração, não há ganho de capital no IRPF agora — mas as cotas nascem com custo baixo e o imposto fica diferido para uma venda futura. Pelo valor de mercado, a diferença sobre o custo é tributada como ganho de capital (15% a 22,5%) já na integralização, e as cotas nascem com custo atualizado. A calculadora mostra os dois lados; a escolha é caso a caso.
Qual alíquota de ITBI usar?
A alíquota e a base de cálculo do ITBI são definidas em lei municipal e variam por cidade — alguns municípios usam valor venal de referência próprio, independentemente do valor declarado na operação. Informe a alíquota do seu município; o padrão de 2% é apenas um ponto de partida.
ITBI menor agora ou custo de cotas maior para o futuro? Essa escolha define boa parte do custo da holding — e se decide com a conta inteira, imóvel por imóvel.
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