No RET, a incorporadora troca a tributação normal por 4% da receita mensal recebida, unificando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins — em troca da afetação do patrimônio da obra. Em projetos de interesse social (MCMV Faixa Urbano 1), o percentual cai a 1%. A opção se decide obra a obra, antes da comercialização.
Para a incorporadora, poucos atos têm tanto efeito no resultado quanto a opção — ou não — pelo RET, o Regime Especial de Tributação da Lei nº 10.931/2004, arts. 1º a 4º . A troca é direta: em vez de apurar IRPJ, CSLL, PIS e Cofins pelo regime normal, a empresa paga 4% da receita mensal recebida de cada incorporação, em guia unificada e caráter definitivo. Em projetos de interesse social do Minha Casa, Minha Vida (Faixa Urbano 1), o percentual cai a 1%, pelo §8º do art. 4º, incluído pela Lei 14.620/2023.
O que o RET é — e o que ele cobra em troca
O RET não é um favor fiscal isolado: ele nasce casado com o patrimônio de afetação. Ao optar, a incorporadora aparta o terreno, as acessões e os direitos da obra do restante do seu patrimônio, nos termos do Lei nº 4.591/1964, art. 31-A — com inscrição própria no CNPJ e escrituração segregada. O efeito é dos dois lados: o Fisco ganha rastreabilidade, e os adquirentes ganham a blindagem da obra contra dívidas estranhas a ela. Para quem compra na planta, é selo de segurança; para quem financia, também.
| Característica | RET | Regime normal (Presumido/Real) |
|---|---|---|
| Tributos | IRPJ + CSLL + PIS + Cofins em guia única | Apurações separadas, regras próprias |
| Alíquota | 4% da receita recebida (1% interesse social) | Varia com presunções, margem e adicional de IRPJ |
| Caráter | Pagamento definitivo, por obra | Ajustes e compensações do regime |
| Contrapartida | Patrimônio de afetação obrigatório | — |
Quando os 4% compensam
A comparação é obra a obra: o RET tributa a receita recebida (regime de caixa da incorporação), enquanto o regime normal depende de presunções, margem e do adicional de IRPJ. Em linhas gerais, quanto maior a margem do empreendimento e maior a receita por trimestre, mais o percentual fechado de 4% tende a vencer — além de eliminar a volatilidade da apuração. Em margens apertadas, o Lucro Real pode disputar. O ponto inegociável: a conta precisa ser feita antes da afetação e do início das vendas, porque a opção, uma vez exercida, vale para toda a incorporação.
Da prática: uma SPE com empreendimento residencial de VGV de R$ 12 milhões e margem confortável optou pelo RET ainda no registro da incorporação. Resultado prático: 4% definitivos sobre cada recebimento, fluxo de caixa previsível para o financiador e a obra blindada num patrimônio próprio — enquanto a mesma conta no regime normal, com adicional de IRPJ nos trimestres fortes de venda, ficava sistematicamente acima.
A Reforma no horizonte
A LC nº 214/2025 deixou remissões expressas nos componentes de PIS/Cofins do RET — que serão substituídos pela CBS ao longo da transição — e criou o regime específico de bens imóveis, com redutores próprios para a alienação (R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote, no art. 259). O formato exato do RET durante a transição ainda depende de regulamentação; quem tem obra em estruturação deve decidir já considerando os dois sistemas.
A análise que conduzimos para incorporadoras compara, por obra, o RET com o regime normal — margem, cronograma de recebimentos, adicional de IRPJ e o efeito da transição do IBS/CBS — e documenta a decisão com papel de trabalho. O panorama completo do setor está em contabilidade para o mercado imobiliário; para a estruturação da operação e da sucessão do incorporador, veja também holding e sucessão e o artigo alugar imóveis: PF ou PJ?.
Bases legais: Lei nº 10.931/2004, arts. 1º a 4º; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A; Lei nº 14.620/2023; LC nº 214/2025.