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Inventário com imóvel em São Paulo
O imóvel paulista paga ITCMD em São Paulo, ainda que o inventário corra em outro estado. A alíquota é única - 4% para tudo. O que decide o valor é a base, e ela não é o IPTU: é o valor de mercado, com o IPTU servindo apenas de piso.
- Responsável técnico CRC RS-106421/O-1
- Método com origem em auditoria Big Four (KPMG)
- Atendimento direto, sem balcão
Um inventário, dois estados credores
A regra é nacional desde 14/01/2026: é competente para o imposto sobre bens imóveis situados no Brasil, o Estado da situação do bem; e, para bens móveis, o Estado onde o falecido era domiciliado (art. 159, I, "a"). Na prática: o apartamento na capital, a casa no litoral norte ou o sítio no interior pagam em São Paulo, e o restante do espólio paga onde a pessoa morava. Duas apurações, dois sistemas, dois prazos.
O que São Paulo tem de simples - e onde ele cobra caro
| Ponto | Como é em São Paulo |
|---|---|
| Alíquota | 4% para qualquer transmissão (alíquota única). Sem faixas, sem diferença entre doação e causa mortis |
| Base de cálculo | ⚠️ Valor de mercado. O IPTU é piso, não teto, e a SEFAZ admite o valor venal de referência do ITBI (RC 33561/2026) |
| Dívidas do falecido | ⚠️ Não se abatem, nem as que oneram o bem nem as do espólio (art. 12). É o oposto do art. 152, § 1º da LC 227/2026 |
| Isenções | Por bem e por herdeiro, em UFESP anual. O art. 2º, § 1º cria tantos fatos geradores quantos forem os herdeiros |
| Desconto por antecipação | 5% se recolhido em 90 dias do óbito (desconto fixado no regulamento). Não existe em SC nem no PR |
| Inventário tardio | Multa de 10% se não requerido em 60 dias; 20% se o atraso passar de 180 dias (art. 21, I) |
| Mora e juros | 0,33% ao dia, limitada a 20% (art. 19); juros pela Selic com mínimo de 1% ao mês (art. 20) |
| Sistema e guia | Sistema Declaratório da SEFAZ-SP, sem exigência de certificado digital; guia DARE - não é mais GARE desde a Portaria CAT-93/2017 |
O teto de 7.500 UFESP do espólio não existe mais
É a versão errada mais difundida do ITCMD paulista. A redação original da Lei 10.705, de 2000, referia a isenção ao patrimônio total transmitido. A Lei 10.992/2001 substituiu o desenho inteiro: alíquota única de 4% e isenções por bem - imóvel de residência até 5.000 UFESP, imóvel único até 2.500, móveis que guarnecem até 1.500, depósitos e aplicações até 1.000.
A página oficial exibe as redações anteriores logo abaixo do texto vigente, e é daí que o erro se propaga. Aplicar o teto revogado não é conservadorismo: produz imposto a maior, às vezes várias vezes maior.
Como conduzimos
1. Mapeamento por natureza e localização
Imóveis pelo estado onde estão; contas, aplicações, veículos e quotas pelo domicílio do falecido. É o mapa que define quantos estados vão cobrar.
2. Avaliação a mercado, logo no início
Em São Paulo o valor do IPTU é piso, não teto, e o fisco admite o valor venal de referência do ITBI. A avaliação vem primeiro porque é ela que sustenta a base - e porque o desconto de 5% depende dela estar pronta em 90 dias.
3. Isenções testadas bem a bem, herdeiro a herdeiro
Os limites do art. 6º são por bem e em UFESP, e cada herdeiro é um fato gerador distinto. Não existe teto único do espólio - essa é a redação de 2000, revogada em 2001.
4. Declaração e DARE, com os quatro relógios sob controle
Sistema Declaratório da SEFAZ-SP, sem exigência de certificado digital, e guia DARE - não é mais GARE. Os prazos de 60, 90, 180 dias e 30 dias pós-homologação medem atos diferentes.
5. O lado federal, que não some
Declarações do espólio na Receita Federal, com apuração de obrigatoriedade e decadência exercício a exercício, e ganho de capital quando há bem alienado durante o inventário.
6. Entrega ao advogado da família
Memória de cálculo, guias e dossiê seguem para quem conduz o inventário, com o número pronto para a escritura ou para o processo.
O panorama completo do regime paulista está em ITCMD em São Paulo: 4% único, isenções em UFESP e o desconto de 5%, e a regra de competência, em imóvel em outro estado: qual estado cobra o ITCMD.
Três pontos paulistas têm texto próprio, porque decidem o valor a pagar: por que a base não é o valor do IPTU, o que se mede por bem e o que por herdeiro e o desconto de 5% e os prazos que o cercam.
E mais quatro, sobre o que a lei paulista deixou de fora e sobre o percurso: as dívidas que não se abatem, previdência, seguro e pecúlio, quotas e ações pelo valor patrimonial e o sistema sem certificado e a guia DARE.
Se houver imóvel também no Sul, veja inventário com imóvel em SC e inventário com imóvel no PR. São regimes diferentes: Santa Catarina é progressiva por faixas, e o Paraná apura a base na data da declaração, não na do óbito.
O que é nosso e o que é do advogado
Fazemos: apuração do ITCMD com memória de cálculo, avaliação do acervo e verificação de haveres, declaração no Sistema Declaratório da SEFAZ-SP e emissão do DARE, declarações do espólio na Receita Federal e ganho de capital. Não fazemos: postulação em juízo, parecer sobre validade de testamento ou ordem de vocação hereditária, e assistência das partes na escritura - o tabelião só lavra com advogado ou defensor (CPC, art. 610, § 2º). Trabalhamos ao lado do advogado da família, não no lugar dele.
Escritório com sede em Porto Alegre/RS e atendimento digital em todo o Brasil. Não temos escritório, endereço nem representante em São Paulo. Conteúdo verificado em 20/09/2026 no texto compilado da Lei 10.705/2000 e do Decreto 46.655/2002 publicados pela SEFAZ-SP. A UFESP muda todo ano: confirme o valor do exercício do fato gerador.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns sobre o escritório e como trabalhamos. Não encontrou a sua?
Conversar sobre o meu casoO falecido morava em outro estado e o imóvel fica em São Paulo. Quem cobra o ITCMD?
São Paulo, porque o imposto sobre bem imóvel é do estado onde o bem está (LC 227/2026, art. 158, I). Os bens móveis - contas, aplicações, veículo, quotas - pagam no estado de domicílio do falecido (art. 159, I, 'a'). São duas apurações no mesmo inventário, com legislações, sistemas e prazos diferentes.
A base do ITCMD paulista é o valor venal do IPTU?
Não. A base é o valor de mercado na data do fato gerador, e o valor do IPTU é apenas o limite inferior. A própria SEFAZ firmou isso na Resposta à Consulta nº 33561/2026, de 04/05/2026, que admite expressamente a adoção do valor venal de referência do ITBI do município. É a origem mais comum de arbitramento no estado.
Dá para pagar menos recolhendo antes?
Dá: 5% de desconto para quem recolhe em até 90 dias da abertura da sucessão. O art. 17, § 2º da lei autoriza e o art. 31, § 1º, item 2 do Decreto 46.655/2002 fixa o percentual. Como o vencimento normal é 30 dias após a homologação do cálculo, usar o desconto significa pagar antes de ser obrigado - e por isso a avaliação do acervo precisa vir logo.
As dívidas do falecido reduzem o imposto em São Paulo?
Não. O art. 12 é expresso: não serão abatidas quaisquer dívidas que onerem o bem transmitido, nem as do espólio. É o oposto do que a LC 227/2026 passou a determinar no art. 152, § 1º, e é a divergência paulista de maior impacto financeiro em espólio com financiamento ativo.
Dividir a herança entre mais herdeiros reduz o ITCMD paulista?
Não reduz pela alíquota, que é única de 4%. Mas muda a estrutura: o art. 2º, § 1º cria tantos fatos geradores quantos forem os herdeiros, e as isenções do art. 6º se testam por bem. Tratar o espólio como unidade de medida é o erro que mais encarece o ITCMD paulista.
Vocês têm escritório em São Paulo?
Não. O escritório tem sede em Porto Alegre/RS e o atendimento é digital, em todo o Brasil. Documentos chegam por canal seguro, assinaturas saem pelo assinador gov.br e as reuniões são por vídeo, direto com o responsável técnico.
O que vocês fazem e o que fica com o advogado?
Fazemos a parte contábil e tributária: apuração do ITCMD paulista com memória de cálculo, declaração no Sistema Declaratório da SEFAZ-SP, avaliação do acervo, declarações do espólio na Receita Federal e ganho de capital quando há bem alienado. Não fazemos ato privativo de advogado: postulação em juízo, parecer sobre validade de testamento ou ordem de vocação hereditária, e a assistência das partes na escritura - o tabelião só lavra com advogado ou defensor (CPC, art. 610, § 2º).
Próximo passo
Traga o caso: dizemos quantos estados vão cobrar, e quanto.
A primeira conversa é de triagem, sem compromisso. Com a relação de bens e a data do óbito já é possível dizer quais estados são credores, qual é a ordem de grandeza de cada um, se o desconto de 5% ainda está ao alcance e quais declarações do espólio seguem devidas.
- Primeira conversa sem custo
- Proposta com escopo fechado
- A conta demonstrada antes de mudar
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- 01
Triagem e diagnóstico
Primeira conversa sem custo; se o caso pede análise, o diagnóstico é pago e descontado da proposta se você contratar.
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