Na venda de imóvel rural comprado a partir de 1997, o ganho de capital é só sobre a terra nua, com custo e venda iguais ao VTN que o vendedor declarou no ITR nos anos da compra e da venda (Lei 9.393/1996, art. 19). Benfeitorias deduzidas na atividade rural viram receita rural. VTN subavaliado pode ser arbitrado.
Na venda de imóvel rural, o ganho de capital é apurado só sobre a terra nua. Para imóvel comprado a partir de 1997, o custo e o valor de venda são o Valor da Terra Nua (VTN) que o próprio vendedor declarou no ITR nos anos da compra e da venda (Lei 9.393/1996, art. 19), e não os valores das escrituras. Se o VTN do ano da venda for menor que o preço real, a diferença é rendimento isento. As benfeitorias deduzidas como despesa na atividade rural viram receita rural; as não deduzidas entram no ganho. E o VTN tem de refletir o preço de mercado: subavaliado, a Receita pode arbitrar. Este artigo mostra a conta completa, o tratamento das benfeitorias e das máquinas, a venda parcelada em sacas ou arrobas e o passo a passo antes de vender.
A regra do VTN
A Lei 9.393/1996, art. 19, que é a lei do ITR, define que, para imóveis rurais a partir de 1997, o custo de aquisição e o valor de venda para o ganho de capital são o VTN declarado no ITR nos anos de aquisição e de alienação. A Receita esclarece que é o VTN declarado pelo próprio vendedor, e não o do dono anterior (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 663).
| Situação | Custo | Valor de venda |
|---|---|---|
| Comprado a partir de 1997, ITR entregue nos dois anos | VTN do ITR do ano da compra | VTN do ITR do ano da venda |
| Sem ITR do ano da compra, da venda ou de ambos | Valor real do documento de compra | Valor real do documento de venda |
| Comprado e vendido no mesmo ano, com o mesmo VTN | Igual ao valor de venda | Sem ganho sobre a terra nua (item 662) |
| Comprado até 1996 | Regras anteriores: valor declarado ou da escritura, corrigido até 1995 (item 660) | Valor de venda |
Terra nua é o solo com a floresta nativa, sem construções, instalações, culturas permanentes, florestas plantadas e pastagens cultivadas, que são benfeitorias (item 661). O ganho paga de 15% a 22,5% (Lei 8.981/1995, art. 21), com DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, apurado no programa de ganhos de capital da Receita.
Quando o VTN é menor que o preço real
Se o VTN declarado no ITR do ano da venda for menor que o valor efetivamente recebido pela terra nua, o ganho de capital é apurado pelo VTN, e a diferença é informada como rendimento isento (item 676).
As benfeitorias e as máquinas
O tratamento depende de um fato do passado: se o custo foi ou não deduzido como despesa da atividade rural (itens 526 e 660).
| Bem | Custo deduzido na atividade rural | Custo não deduzido |
|---|---|---|
| Benfeitorias (galpões, cercas, pastagens, lavouras permanentes) | O valor de venda é receita da atividade rural | Entram no ganho de capital |
| Máquinas e equipamentos vendidos com a propriedade | Receita da atividade rural no mês da venda, pela recuperação do custo ou pelo valor de mercado (item 548) | Ganho de capital na venda |
Com benfeitorias não deduzidas e VTN nos dois anos, a Receita dá a fórmula (item 660):
Ganho = (VTN da venda + valor recebido pelas benfeitorias) − (VTN da compra + valor pago pelas benfeitorias)
Se a escritura não separar o valor da terra nua e o das benfeitorias, a Receita manda atribuir um valor às benfeitorias por cálculo proporcional ao custo apropriado na atividade rural (item 546). Separar os valores na escritura, com base em laudo, evita essa conta e a discussão que vem com ela. A receita da venda dos bens deve ser comprovada por documento com comprador, preço, data e condições (item 547). O tratamento da receita rural está em Livro caixa do produtor rural, e a compensação de prejuízos da atividade, em Prejuízo rural: como compensar.
Venda parcelada, em sacas ou arrobas
No campo, é comum vender a terra a prazo, com parcelas corrigidas pela saca de soja ou pela arroba do boi. A Receita trata isso em duas partes:
- O ganho de capital é calculado como se a venda fosse à vista, e o imposto é pago à medida que as parcelas chegam, na proporção do ganho sobre o valor total (IN SRF 84/2001, art. 31; item 668).
- A correção das parcelas tem tratamento próprio. Se ela vem de juros ou de índice comum, é tributada como juros (item 668). Se a correção é pela cotação de produto rural, a variação positiva entre a venda e o recebimento é rendimento tributado em separado: carnê-leão, se o comprador é pessoa física, ou retenção na fonte, se é empresa, e depois o ajuste anual (item 530).
Isso significa que a valorização da soja ou do boi durante o parcelamento não é ganho de capital; é rendimento à parte, pela tabela progressiva.
Herança, doação e desapropriação
- Herança e doação: se o falecido ou o doador tinha deduzido as benfeitorias na atividade rural, o valor delas entra como receita rural do espólio ou do doador no mês da partilha ou da doação, e quem recebe e continua a atividade pode deduzir o mesmo valor (item 529). Antes de vender um imóvel herdado, confira o custo e a data de aquisição fixados na partilha, como mostramos em Espólio rural: fazenda, ITR e Funrural.
- Desapropriação: na desapropriação para reforma agrária, não há ganho de capital sobre a terra nua (Constituição, art. 184, § 5º). Nas demais, por utilidade pública ou interesse social, a Receita reconhece que a indenização está dispensada do imposto (item 659).
Dois exemplos com a conta
Exemplo 1, anonimizado e com valores redondos. Um produtor do interior do RS comprou em 2010 uma área com VTN de R$ 800 mil no ITR daquele ano e a vende à vista em 2026 por R$ 3 milhões, sendo R$ 2,6 milhões de terra nua e R$ 400 mil de benfeitorias deduzidas como despesa rural. O VTN do ITR de 2026, a preço de mercado, é de R$ 2,5 milhões.
| Conta | Valor |
|---|---|
| Ganho de capital: VTN de 2026 menos VTN de 2010 | R$ 1.700.000 |
| Imposto, a 15% | R$ 255.000 |
| Diferença entre o preço da terra nua e o VTN de 2026 | R$ 100.000, rendimento isento |
| Benfeitorias deduzidas | R$ 400.000, receita da atividade rural |
Exemplo 2, anonimizado. Um casal vende uma área em cinco parcelas anuais corrigidas pela saca de soja. O ganho de capital total é calculado na assinatura, como venda à vista, e representa 60% do valor da venda. A cada parcela recebida, 60% do valor original da parcela é ganho de capital, com DARF no mês seguinte. O que a parcela recebe a mais pela alta da saca entre a venda e o pagamento é rendimento separado: como o comprador é pessoa física, entra no carnê-leão do mês do recebimento.
Passo a passo antes de vender
- ITR em dia nos anos de compra e de venda, com VTN coerente com o mercado; atrasado, veja ITR em atraso.
- Histórico das benfeitorias e máquinas: quais foram deduzidas na atividade rural e por qual valor.
- Escritura separando terra nua, benfeitorias e bens, com base em laudo.
- Forma de pagamento: à vista, parcelada ou em produto, com a cláusula de correção escrita.
- Simulação do ganho de capital, da receita rural e do rendimento da correção, ano a ano.
- DARF de cada parcela no mês seguinte ao recebimento e lançamento no ajuste anual.
Como trabalhamos
Antes da venda de imóvel rural, conferimos o ITR dos anos de compra e de venda, separamos terra nua, benfeitorias e máquinas, simulamos o ganho de capital, a receita da atividade rural e a correção das parcelas e calculamos o imposto de cada recebimento. É o trabalho de contabilidade para o produtor rural. Para planejar a sua venda, fale com a equipe.
Bases legais: Lei nº 9.393/1996, arts. 8º, 14 e 19; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, arts. 10, 19 e 31; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Constituição Federal, art. 184, § 5º; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), itens 526, 529, 530, 546, 548, 659 a 663, 668 e 676.