Quem mora no Brasil e tem imóvel nos EUA declara pelo custo de aquisição em dólar, convertido na data da compra. O aluguel entra no carnê-leão mensal e a venda paga ganho de capital de 15% a 22,5%. Sem tratado, o imposto pago lá só é abatido por reciprocidade, que alcança apenas o imposto de renda federal americano.
Quem mora no Brasil e tem imóvel nos Estados Unidos declara o imóvel pelo custo de aquisição em dólar, convertido para reais na data da compra. O aluguel entra no carnê-leão todo mês, e a venda paga ganho de capital de 15% a 22,5%. Como Brasil e EUA não têm tratado, o imposto pago lá só é abatido aqui por reciprocidade, e ela alcança apenas o imposto de renda federal americano: property tax e impostos estaduais ficam de fora. Este artigo cobre as três fases - declarar, alugar e vender - e o ponto de decisão entre ter o imóvel no próprio nome ou numa LLC.
Declarar: custo em dólar, não valor de mercado
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, no grupo de imóveis, com país Estados Unidos, pelo custo de aquisição. Na Discriminação, a Receita pede o valor em dólar do documento de compra, a data e o montante de rendimentos originariamente em reais e em moeda estrangeira usados na aquisição (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 479). O dólar vira real pela cotação de venda do Banco Central da data da compra, e esse valor não muda nos anos seguintes, salvo benfeitorias somadas ao custo.
Guarde o contrato de compra (o closing statement), os comprovantes de pagamento e a origem do dinheiro, inclusive a remessa ou o financiamento. É essa documentação que sustenta o custo na venda.
Alugar: carnê-leão e o que abate
O aluguel recebido por residente no Brasil é rendimento de fonte no exterior: entra no carnê-leão do mês do recebimento, pela tabela progressiva, e depois na declaração anual (Lei 7.713/1988, art. 8º). A conversão usa a cotação de compra do dólar do último dia útil da primeira quinzena do mês anterior, como explicamos em Carnê-leão de renda do exterior: cotação, prazo e DARF.
Os EUA também tributam esse aluguel. Sem tratado, a dedução no Brasil vem da reciprocidade (Lei 9.250/1995, art. 12, VI), que tem dois limites: só alcança o imposto de renda federal americano, e só até o valor do imposto brasileiro correspondente ao mesmo rendimento. O detalhe está em Paguei imposto no exterior: dá para abater no IRPF?.
Vender: ganho em reais, de 15% a 22,5%
Venda de imóvel no exterior não é aplicação financeira: o ganho segue as regras do ganho de capital, com as alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Antes da alíquota, o ganho passa pelo fator de redução FR2 da Lei 11.196/2005, art. 40, que vale para imóvel vendido por residente no Brasil, esteja onde estiver: quanto mais meses entre a compra e a venda, menor a base.
Até 2023, o ganho de bem comprado com renda obtida em moeda estrangeira tinha tratamento próprio. Essa regra foi revogada com efeitos a partir de 2024 (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 639). Na venda feita pelos EUA, parte do valor costuma ficar retida lá por regra americana; o imposto de renda federal efetivamente devido lá sobre o ganho é o que pode ser abatido aqui, por reciprocidade.
Exemplo anonimizado. Uma família de Porto Alegre comprou um apartamento em Orlando em junho de 2018 por US$ 250.000, com dólar a R$ 3,70 na data da compra: custo de R$ 925.000. Vende em junho de 2026 por US$ 380.000, com dólar a R$ 5,20 na data da venda: R$ 1.976.000. O ganho em reais é de R$ 1.051.000. Com 96 meses entre a compra e a venda, o FR2 é de cerca de 0,7150, e a base cai para R$ 751.509,61, tributada a 15% até R$ 5 milhões: R$ 112.726,44, do qual se abate o imposto de renda federal americano pago sobre essa venda, até o limite da parcela brasileira. Repare que parte do ganho vem só do câmbio, e ela também é tributada.
No próprio nome ou numa LLC?
| No nome da pessoa física | Numa LLC com sócio no Brasil | |
|---|---|---|
| Aluguel | Carnê-leão mensal, até 27,5% | Entra no lucro da LLC, tributado a 15% todo 31/12, mesmo sem distribuição |
| Obrigação extra | Nenhuma além da declaração | Balanço anual pelas regras contábeis brasileiras |
| Venda | Ganho de capital de 15% a 22,5% | Resultado dentro da LLC; na venda das quotas, ganho de capital |
A regra da LLC, a opção pela transparência e o prazo para escolher estão em LLC nos EUA de quem mora no Brasil. A estrutura também muda o lado americano, inclusive o imposto sobre herança, que deve ser visto com o profissional de lá antes de comprar ou transferir o imóvel.
Checklist
- Imóvel declarado pelo custo em dólar da data da compra, com a origem dos recursos.
- Aluguel no carnê-leão todo mês, com o comprovante do imposto federal americano guardado.
- Property tax e impostos estaduais fora da dedução.
- Venda: ganho em reais reduzido pelo FR2, imposto até o fim do mês seguinte e crédito do imposto federal americano.
- Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior ao Banco Central se os ativos no exterior somarem US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro: veja CBE ao Banco Central.
Como trabalhamos
Declaramos o imóvel com o custo documentado, fazemos o carnê-leão do aluguel com o crédito do imposto americano, simulamos a venda antes da assinatura e comparamos a estrutura em nome próprio com a da LLC. O lado americano fica com o profissional de lá. É o trabalho de patrimônio e renda no exterior. Para revisar o seu imóvel, fale com a equipe.
Bases legais: Lei nº 7.713/1988, art. 8º (carnê-leão sobre rendimentos do exterior); Lei nº 14.754/2023, art. 2º, § 2º, e art. 46, IX, a; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Lei nº 11.196/2005, art. 40; Lei nº 9.250/1995, art. 12, VI; RIR/2018, art. 115; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), itens 479 e 639.