Imóvel em Portugal de quem mora no Brasil entra no IRPF pelo custo: euro convertido em dólar e depois em reais na data da compra. O aluguel vai ao carnê-leão e a venda paga 15% a 22,5% de ganho de capital. Pelo acordo Brasil-Portugal, Portugal também tributa, e o IRS pago lá abate aqui até o limite do imposto daqui.
Quem mora no Brasil e tem imóvel em Portugal declara o imóvel pelo custo de aquisição: o valor em euros convertido em dólares e depois em reais, pelas cotações da data da compra. O aluguel entra no carnê-leão todo mês, e a venda paga ganho de capital de 15% a 22,5%. Pelo acordo Brasil-Portugal, Portugal também pode tributar o aluguel e a venda de imóvel situado lá, e o IRS pago em Portugal é deduzido no Brasil até o limite do imposto brasileiro sobre o mesmo rendimento. Este artigo cobre as três fases, declarar, alugar e vender, e o que o acordo muda em relação a um imóvel nos EUA.
Declarar: custo em euro, convertido duas vezes
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, no grupo de imóveis, com país Portugal, pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado. Pela resposta 479 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, o valor em euros da escritura é convertido:
- em dólares, pela cotação fixada pela autoridade monetária do país emissor da moeda, na data da compra;
- em reais, pela cotação de venda do dólar fixada pelo Banco Central, na mesma data.
Na Discriminação entram o valor em euros, a data e o montante de rendimentos em reais ou em moeda estrangeira usados na compra. O custo não muda nos anos seguintes, salvo benfeitorias documentadas. Guarde a escritura, os comprovantes de pagamento e a remessa: é o que sustenta o custo no dia da venda.
O acordo: quem pode tributar o quê
A Convenção Brasil-Portugal não tira o imóvel da tributação brasileira. Ela permite que Portugal também tribute e manda o Brasil abater o que foi pago lá:
| Renda | Portugal | Brasil |
|---|---|---|
| Aluguel do imóvel em Portugal | Pode tributar (art. 6º) | Tributa no carnê-leão e deduz o imposto português (art. 23) |
| Ganho na venda | Pode tributar (art. 13, nº 1) | Tributa o ganho de capital e deduz o imposto português (art. 23) |
| IMI e outros impostos sobre o imóvel | Cobra pela lei portuguesa | Não entram como crédito: o acordo alcança IRS, IRC e derrama (art. 2º) |
A dedução tem teto: não pode passar da parte do imposto brasileiro correspondente ao rendimento tributado em Portugal (art. 23, nº 1). Se o imposto português for maior, a diferença não volta.
Alugar: carnê-leão com crédito do IRS
O aluguel recebido por residente no Brasil é rendimento de fonte no exterior: entra no carnê-leão do mês do recebimento, pela tabela progressiva, e depois na declaração anual (Lei 7.713/1988, art. 8º). A conversão do euro segue a regra do carnê-leão, explicada em Carnê-leão de renda do exterior: cotação, prazo e DARF.
O IRS que Portugal cobra sobre esse aluguel é deduzido no carnê-leão e no ajuste, com base no acordo (Lei 9.250/1995, art. 12, VI), sempre no limite do imposto brasileiro sobre o mesmo aluguel. Guarde o comprovante do imposto pago em Portugal: sem ele, não há dedução.
Vender: ganho em reais, de 15% a 22,5%
Imóvel no exterior não é aplicação financeira: o ganho na venda segue as regras do ganho de capital, com as alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Antes da alíquota, o ganho passa pelo fator de redução FR2 da Lei 11.196/2005, art. 40, que vale para imóvel vendido por residente no Brasil, esteja onde estiver: quanto mais meses entre a compra e a venda, menor a base. Como o custo e a venda são convertidos em reais em datas diferentes, a valorização do euro também vira ganho.
Exemplo anonimizado, com valores e cotações hipotéticos. Um casal de Porto Alegre comprou um apartamento em Lisboa em março de 2019 por € 300.000. Na data da compra, com € 1 = US$ 1,12 e US$ 1 = R$ 3,90, o custo foi de R$ 1.310.400. Em março de 2026 vende por € 420.000, com € 1 = US$ 1,10 e US$ 1 = R$ 5,40: R$ 2.494.800. O ganho em reais é de R$ 1.184.400. Com 84 meses entre a compra e a venda, o FR2 é de cerca de 0,7457, e a base cai para R$ 883.158,69, tributada a 15% até R$ 5 milhões: R$ 132.473,80, dos quais se deduz o imposto sobre o rendimento pago em Portugal pela mesma venda, até esse limite.
Checklist
- Imóvel declarado pelo custo em euro, convertido em dólar e depois em reais na data da compra.
- Aluguel no carnê-leão todo mês, com o comprovante do IRS português guardado.
- IMI e despesas do imóvel fora do crédito de imposto.
- Venda: ganho em reais reduzido pelo FR2, imposto até o fim do mês seguinte e crédito do imposto português no limite do brasileiro.
- Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior ao Banco Central se os ativos no exterior somarem US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro: veja CBE ao Banco Central.
Se o imóvel estiver numa empresa em Portugal, a regra muda para a das controladas no exterior, como explicamos em Conta, investimentos e empresa em Portugal. Para passar o imóvel aos filhos, em vida ou na herança, veja Herança e doação com bens em Portugal.
Como trabalhamos
Declaramos o imóvel com o custo documentado, fazemos o carnê-leão do aluguel com o crédito do IRS, simulamos a venda antes da escritura e conferimos o limite do crédito pelo acordo. O lado português, inclusive o IRS e o IMI, fica com o profissional de lá. É o trabalho de patrimônio e renda no exterior. Para revisar o seu imóvel, fale com a equipe.
Bases legais: Decreto nº 4.012/2001 (Convenção Brasil-Portugal), arts. 2º, 6º, 13 e 23; Lei nº 7.713/1988, art. 8º (carnê-leão sobre rendimentos do exterior); Lei nº 14.754/2023, art. 2º, § 2º; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Lei nº 11.196/2005, art. 40; Lei nº 9.250/1995, art. 12, VI; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), item 479.