Vender imóvel não significa, necessariamente, pagar 15% sobre o lucro. A lei traz três caminhos que zeram ou reduzem o imposto: reinvestir em 180 dias, a isenção do único imóvel até R$ 440 mil e o fator de redução por tempo de posse. Quem recolhe sem checar essas regras costuma pagar imposto que não devia.
1. Reinvestir em 180 dias (a isenção mais poderosa)
Pelo Lei 11.196/2005, art. 39 , o ganho na venda de imóvel residencial é isento se o vendedor aplicar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial no país em até 180 dias. Regras:
- Vale uma vez a cada 5 anos.
- É só para imóveis residenciais (terreno não entra).
- O STJ admite usar o valor até para quitar financiamento de outro residencial já possuído.
2. Único imóvel até R$ 440 mil
A venda do único imóvel por valor de até R$ 440.000 é isenta ( Lei 9.250/1995, art. 23 ), desde que não se tenha usado o benefício nos últimos 5 anos.
3. Fator de redução (quando não há isenção)
Mesmo sem isenção, o imposto raramente é 15% “cheios”: o Lei 11.196/2005, art. 40 diminui a base conforme o tempo de posse — quanto mais antigo o imóvel, menor o imposto.
| Situação | Resultado |
|---|---|
| Reinvestiu em outro residencial em 180 dias | Isento (1x/5 anos) |
| Único imóvel, venda ≤ R$ 440 mil | Isento |
| Nenhuma isenção | 15%+ sobre o ganho, reduzido pelo fator de tempo |
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Bases legais: Lei 11.196/2005, art. 39; Lei 9.250/1995, art. 23; Lei 11.196/2005, art. 40.