Imóvel na planta entra na declaração pelas parcelas efetivamente pagas até 31 de dezembro. Vender antes das chaves é cessão de direitos e gera ganho de capital sobre a diferença entre o preço da cessão e o que foi pago. A isenção de quem reaplica em outro residencial em 180 dias vale também para a planta.
Imóvel comprado na planta entra na declaração de imposto de renda pelo que foi efetivamente pago até 31 de dezembro, parcela a parcela, e não pelo preço total do contrato. Vender antes de receber as chaves é cessão de direitos, e o ganho, a diferença entre o preço da cessão e o custo, é tributado de 15% a 22,5%. O custo inclui, além das parcelas, juros, ITBI e despesas de escritura comprovadas. A isenção de quem vende um residencial e reaplica em outro em 180 dias vale também para a planta, na venda e na compra. E o ITBI, pelo STF, só incide no registro. Este artigo mostra como declarar ano a ano, o que entra no custo, como calcular o imposto na venda antecipada, com dois exemplos, e as armadilhas mais comuns.
Declarar: o que foi pago, não o preço
O imóvel na planta vai para a ficha Bens e Direitos pelo valor das parcelas efetivamente pagas à construtora ou incorporadora e ao agente financeiro, com a forma de pagamento descrita na Discriminação (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 675). O contrato particular com a construtora já caracteriza a aquisição, mesmo antes da escritura (item 485).
| Ano | O que entra em Bens e Direitos |
|---|---|
| Ano da assinatura | Sinal e parcelas pagas até 31/12 |
| Anos da obra | Valor do ano anterior mais as parcelas pagas no ano, inclusive a correção pelo índice da obra |
| Ano das chaves e do financiamento | Valor anterior mais o que você pagou no ano, à construtora e ao banco |
| Uso do FGTS | O FGTS soma ao valor pago, e o valor usado vai para Rendimentos Isentos (item 484) |
| Saldo ainda não pago | Não entra no valor do imóvel |
Na Discriminação, informe a construtora, a unidade, a data e o valor do contrato e quanto foi pago, ano a ano. Guarde o contrato, os boletos e o extrato da construtora: é a soma documentada que forma o custo do imóvel na venda futura.
O que entra no custo
Além das parcelas, podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados e discriminados na declaração do ano em que foram pagos (item 671; IN SRF 84/2001, art. 17):
| Integra o custo | Observação |
|---|---|
| Juros e demais acréscimos pagos para a aquisição | Inclusive os do financiamento |
| ITBI pago na aquisição | |
| Despesas de escritura e registro pagas por você | |
| Obras e reformas | Com projeto aprovado, quando exigido, e pequenas obras comprovadas |
| Corretagem na venda paga por você | Não soma ao custo: é abatida do valor da venda |
Despesa que não foi lançada na declaração do ano em que foi paga é difícil de aproveitar depois. Por isso vale atualizar a Discriminação todo ano.
Vender antes das chaves: cessão de direitos
A cessão ou promessa de cessão de direitos sobre o imóvel é operação sujeita a ganho de capital (item 573; Lei 7.713/1988, art. 3º). Quando o comprador assume o saldo com a construtora, o valor de venda é só o que você recebe, sem o saldo transferido (item 682). O ganho é a diferença entre esse valor e o custo. O imposto segue as alíquotas de 15% a 22,5%, apurado no programa de ganhos de capital, e vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Recebendo a prazo, o imposto acompanha cada parcela (IN SRF 84/2001, art. 31).
Exemplo 1, anonimizado e com valores redondos. Uma investidora de Porto Alegre comprou um apartamento na planta por R$ 600 mil e, até a véspera das chaves, pagou R$ 180 mil à construtora, já com a correção da obra. Ela cede o contrato a outro comprador, que lhe paga R$ 250 mil e assume o saldo com a construtora, e paga R$ 10 mil de corretagem.
| Conta | Valor |
|---|---|
| Valor de venda: só o que ela recebe | R$ 250.000 |
| Menos corretagem paga por ela | R$ 10.000 |
| Menos custo: parcelas pagas | R$ 180.000 |
| Ganho de capital | R$ 60.000 |
| Imposto, a 15% | R$ 9.000, com DARF no mês seguinte |
Se ela usar o valor recebido em outro imóvel residencial em até 180 dias, a isenção pode afastar o imposto.
A isenção dos 180 dias vale para a planta
A Lei 11.196/2005, art. 39 isenta o ganho de quem vende imóvel residencial e aplica o dinheiro em outro residencial no País em até 180 dias. Pela Receita (item 575), a isenção alcança:
- a venda ou a compra de imóvel residencial em construção ou na planta;
- o uso do dinheiro para quitar parcelas de imóvel residencial na planta que você já possui.
Ela não alcança a compra de terreno, a construção ou reforma de imóvel próprio, nem a compra só de vaga de garagem. Se só parte do dinheiro for reaplicada, a isenção é proporcional. Os detalhes estão em Isenção do ganho de capital em 180 dias.
Exemplo 2, anonimizado e com valores redondos. Um casal vende por R$ 900 mil o apartamento em que mora, com ganho de capital de R$ 300 mil, e tem duas opções: dar a entrada num apartamento na planta ou quitar as parcelas de um apartamento na planta que já tinham comprado. Nos dois casos, usando os R$ 900 mil em até 180 dias, o ganho fica isento. Se usarem só R$ 450 mil, metade do ganho, R$ 150 mil, continua tributada, e o imposto é de R$ 22,5 mil.
E o ITBI?
O STF decidiu que o ITBI só incide com a transferência da propriedade, que se dá no registro do imóvel (Tema 1.124). A cessão de direitos sobre imóvel na planta, antes do registro, em regra não é fato gerador do ITBI. Confira a prática do município, que cobra o imposto na escritura definitiva. O ITBI pago na aquisição integra o custo do imóvel (item 671).
Checklist
- Declarar a cada ano as parcelas pagas, não o preço do contrato, com a Discriminação atualizada.
- Lançar juros, ITBI, escritura e registro no custo, no ano em que forem pagos.
- FGTS usado: somar ao custo e informar em Rendimentos Isentos.
- Na cessão antes das chaves, apurar o ganho de capital no mês do recebimento, sobre o valor recebido, e em cada parcela, se a prazo.
- Avaliar a isenção dos 180 dias se o dinheiro for para outro residencial ou para quitar outra planta.
- Conferir o ITBI no registro, conforme o município.
Para a venda depois das chaves, o caminho completo está em Ganho de capital na venda de imóvel, e você pode estimar o seu na calculadora de ganho de capital.
Como trabalhamos
Organizamos a declaração do imóvel na planta ano a ano, com as parcelas e as despesas documentadas, e, na cessão antes das chaves, calculamos o ganho de capital, avaliamos a isenção dos 180 dias e emitimos o DARF de cada parcela. É o trabalho de pessoa física com patrimônio. Para o seu caso, fale com a equipe.
Bases legais: Lei nº 7.713/1988, art. 3º; Lei nº 11.196/2005, art. 39; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, arts. 17 e 31; STF, ARE 1.294.969 (Tema 1.124); Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), itens 484, 485, 573, 575, 600, 628, 671, 675 e 682.