Ao montar uma holding patrimonial, muita gente conta com a imunidade do ITBI na entrada dos imóveis — e leva um susto na guia do município. A regra do STF é direta: a imunidade do ITBI na integralização de capital só alcança o valor até o capital social a ser integralizado; o que exceder esse limite é tributável. Em outras palavras, integralizar um imóvel por valor maior que o capital subscrito cria um excedente que o município pode cobrar.
Isso foi decidido no STF, Tema 796 (RE 796.376) (repercussão geral, trânsito em julgado em 15/10/2020), interpretando a imunidade do CF/88, art. 156, §2º, I .
Onde mora o excedente
A conta tem duas parcelas, e elas são tratadas de forma diferente:
| Parcela do imóvel integralizado | Imune ao ITBI? |
|---|---|
| Até o valor do capital social a ser integralizado | Sim (imunidade do art. 156, §2º, I) |
| O que exceder o capital (vai para reserva de capital / ágio) | Não — tributável pelo ITBI (Tema 796) |
| Qualquer parcela, se a atividade preponderante for imobiliária | Não — a imunidade não se aplica |
Exemplo anonimizado
Um casal integralizou um imóvel avaliado em R$ 1.200.000 numa holding, destinando R$ 500.000 ao capital social e lançando R$ 700.000 em reserva de capital. O município cobrou ITBI sobre os R$ 700.000 excedentes — e, à luz do Tema 796, a cobrança se sustenta. Com um desenho diferente do capital, boa parte dessa conta teria sido evitada.
Como decidir bem
- Defina o valor de integralização com método — ele conversa com o capital social, com o Lei 9.249/1995, art. 23 e com o ITBI ao mesmo tempo. Otimizar um sem olhar o outro troca seis por meia dúzia.
- Confira a lei do ITBI do município (base de cálculo e alíquota variam) e a regra da atividade preponderante.
- Trate como decisão de planejamento, não como item de cartório.
Simule a parcela tributável e o imposto na calculadora de ITBI na holding. O ITBI é só uma das peças da holding — veja quando a holding vale a pena (e quando não) e o pilar de sucessão & holding. Para dimensionar a transmissão das quotas, use a calculadora de ITCD-RS; para a venda de imóveis, a de ganho de capital. Cada caso tem números próprios: o ponto de partida é um diagnóstico.
Bases legais: CF/88, art. 156, §2º, I; STF, Tema 796 (RE 796.376); Lei 9.249/1995, art. 23.