O FII ocupa três fichas no IRPF: a posição das cotas em Bens e Direitos (pelo custo de aquisição), os rendimentos mensais em Rendimentos Isentos (isentos se cumprir os requisitos) e o lucro na venda em Renda Variável, tributado em 20% via DARF 6015, sem a isenção de R$ 20 mil das ações.
Fundo imobiliário ocupa três fichas no IRPF, e confundir isso é erro clássico: a posição vai em Bens e Direitos, os rendimentos mensais (isentos) vão em Rendimentos Isentos, e o lucro na venda (tributado a 20%) vai na apuração de renda variável. A isenção dos rendimentos tem condições - e a venda não tem a isenção de R$ 20 mil das ações. O panorama está no pilar de investidores.
Ficha 1 - Bens e Direitos: a posição
Lance a quantidade de cotas e o custo de aquisição (não o valor de mercado), por fundo, com CNPJ e corretora na discriminação.
Ficha 2 - Rendimentos Isentos: os proventos mensais
Os rendimentos distribuídos são isentos para a pessoa física quando o fundo cumpre, cumulativamente: cotas negociadas exclusivamente em bolsa/balcão organizado, no mínimo 100 cotistas e o cotista não detém 10% ou mais das cotas. Essas mesmas condições foram reforçadas na base da tributação mínima (IRPFM) ao delimitar a parcela isenta. A base histórica da isenção é a isenção dos rendimentos de FII.
Ficha 3 - Renda Variável: o ganho na venda
O lucro na alienação de cotas é tributado em 20%, sem isenção (a regra dos R$ 20 mil é só para ações). Apure o ganho líquido, abata prejuízo da cesta FII e recolha por DARF código 6015 no mês seguinte (apuração do ganho em renda variável).
| O que | Ficha | Tratamento |
|---|---|---|
| Posição das cotas | Bens e Direitos | Custo de aquisição |
| Rendimentos mensais | Rendimentos Isentos | Isentos (se cumprir requisitos) |
| Lucro na venda | Renda Variável | 20%, sem isenção, DARF 6015 |
Exemplo anonimizado: um investidor recebeu R$ 9.000 de rendimentos isentos no ano e teve R$ 4.000 de lucro vendendo cotas. Declara os R$ 9.000 como isentos e paga 20% sobre os R$ 4.000 (R$ 800) via DARF - sem misturar as duas coisas.
Veja a compensação de prejuízo e o pilar de investidores. Para o seu caso, faça o diagnóstico de investidor.
Bases legais: Lei 11.033/2004, art. 3º; IN RFB nº 1.585/2015; Lei 15.270/2025.